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        土地評估

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        土地評估

        • 所屬分類:代理土地評估

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        • 發布日期:2019/08/30
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           土地評估是伴隨著土地使用制度改革而產生并發展起來的,到已有二十多年的歷史。在這二十多年里,土地評估行業在服務于市場經濟建設和國有企業改革、服務于土地使用制度改革與土地市場建設中不斷發展壯大,已成為我國市場經濟體系中一個重要的中介行業,并取得了輝煌的成就。

        一、土地評估的作用

         (一)土地估價有助于土地交易的順利進行

        隨著經濟的發展,土地交易日趨頻繁,而土地經濟價值卻隨著經濟的發展而日益變化。由于土地市場具有強烈的地域性,因而,在市場上不容易獲得完整的價格資料。而土地交易除專業經營公司之外,一般人很少具有這方面的經驗,有必要事先對土地進行估價。只有經過專業人員搜集資料,分析評定,買賣雙方才不致有上當受騙的擔心,交易自然迅捷。

        (二)土地估價有助于企業投資決策

        土地作為一種重要的生產要素,常常是企業決策的主要目標之一。根據替代原理,在資金一定的情況下,為了達到某一生產水平,土地投資的多少直接影響其他要素的投資。若地價昂貴,則可減少土地投資而增加資本、勞動的投入;若地價低廉,則可增加土地投資而減少資本、勞動投入。另外,作為資金融通的手段,也必須對土地進行估價。

        (三)土地估價有助于土地市場的完善

        我國開始土地使用制度改革以來,城鎮土地逐步由無償使用改為有償使用,土地市場也逐步建立。土地資源要實現市場配置,土地市場要進一步完善。我國城鎮國有土地的配置方式已趨多樣化,有土地出讓、作價入股、授權經營、國有土地租賃和行政劃撥等多種形式。行政劃撥范圍正在逐步縮小,市場配置范圍逐步擴大。市場配置的基礎是土地資產的量化,而量化的基本手段是估價。另外,城鎮土地使用稅、土地增值稅等土地稅的征收,土地抵押、發行土地債券等土地融資手段,也要以土地資產的量化為前提。

        (四)土地估價有助于土地市場管理

        土地市場管理是土地管理的一項重要內容,而土地市場管理的核心又是土地價格管理。由于土地價格隨市場因素波動較大,同時,波動幅度又比經濟增長波動更大,因此,土地投機極易發生。為防止地價波動過大及土地投機行為,必須了解該地區的土地真實價值,把專業人員估定的有代表性的地塊價格作為控制地價水平的依據。


        二、土地評估的過程:

        (一)明確估價基本事項

        包括:

        (1)明確估價對象的實體狀況,如對土地,應明確它的地籍范圍和地籍號,以及坐落位置用途,面積、形狀等;對房屋,應明確它的坐落位置(門牌號碼)、結構、層數、面積、使用情況等。

        (2)明確估價對象的權利狀態,如完全產權、已設定有某種他項權利的不完全產權,房屋的部分墻體的歸屬等等都必須明確。

        (3)明確估價對象的范圍,如單純評估土地的價值都必須明確。

        (4)明確估價目的,由于同一房地產出于不同的估價目的,其估價結果往往不同。所以,必須明確委托估價人請求估價的目的是什么,以區分不同性質的估價。

        (5)明確估價時點,某房地產的估價結果,是表示該房地產在某一個特定時點上的價格。因此,必須明確估價時點,如果不確定估價時點,房地產估價是沒有意義的。

        (6)明確估價報告交付的日期,交付估價報告的日期一般由委托估價方提出,也可由委托估價方和受理估價方協商確定,一般估價報告的作業日期為7-15個工作日。

        (二)擬定估價作業方案

        主要是就估價所要做的各項工作作出日程進度安排,包括對估價作業內容、作業人員、時間進度、所需經費等的安排,以便于控制進度及協調合作。

        (三)搜集估價所需資料

        由于估價對象和所采取的估價方法的不同,估價所需的資料也不同。一般來說,所搜集的估價資料包括:

        (1)產權資料

         (2)土地資料

        (3)法律和規劃資料。

        (四)實地查勘估價對象

        實地查勘是就估價對象的有關內容到實地查清核實,從估價對象房地產的實體構造、權利狀態、環境條件方面的具體內容進行客觀確認。

        (五)綜合分析和估算 

        確定估價方法,根據收集信息資料,綜合分析和估算,最終估算出房地產價格。

        (六)撰寫估價報告

        估價報告書是根據估價報告人的要求自由設定內容、長短篇幅不限

        的報告書形式。不論估價報告的形式如何,均至少要記載下列事項:

         1.此項評估項目的委托者、聯系人、領勘人、負責承接評估人員的姓名。

         2.估價對象的詳細地址、評估日期、報告編號等。

         3.估價對象的土地面積、建筑面積和建筑物類型等.

         4.估價對象具備的條件分析。

         5.評估依據。

         6.評估結果。

         7.附有關文件及資料。

        (七)資料留底存檔

        將客戶提供估價憑證及現場勘查收集信息資料、報告底稿留底存檔。

        (八)提交估價報告

        完成估價報告書,最后要將估價報告書交付給委托估價者,至此完成了對委托估價者的估價服務。然后是按照有關規定和收費標準收取估價服務費。

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